Angel Immobilien SL, La Palma
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Informationen für Verkäufer

Als Verkäufer einer Immobilie stehen Sie vor einer Vielzahl von Fragen, bei deren Lösung wir Ihnen behilflich sind. Angefangen von der marktgerechten Bewertung Ihres Objekts, Kontrolle der vorhandenen Papiere bis zur Beschaffung fehlender Unterlagen sind wir Ihnen behilflich. Selbstverständlich fertigen wir professionelle Fotos und Texte von Ihrem Objekt und offerieren diese in unterschiedlichen Medien. Nachfolgend einige Punkte, auf die Sie vor einem Verkauf besonderes Augenmerk legen sollten:

Grundbucheintrag

Ist Ihre Immobilie im Grundbuch eingetragen, lässt sie sich in der Regel wesentlich besser verkaufen. Dennoch ist es nicht unbedingt erforderlich oder ratsam, kurz vor dem Verkauf das Objekt in das Grundbuch eintragen zu lassen, da dies mit erheblichen Kosten (7% des Marktwertes plus Notarkosten), verbunden ist. Meist reicht es, die Voraussetzungen für einen Grundbucheintrag zu schaffen und diesen in einem notariellen Akt mit der Verkaufsurkunde vorzunehmen, da bei diesem Verfahren die Kosten nur einmal entstehen.

Grundstücksvermessung

Seit 2012 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einer Beurkundung die Grundstücksfläche im Kataster und im Grundbuch nicht mehr als 5% voneinander abweichen dürfen. Sollte dies bei Ihrer Immobilie der Fall sein, stellen wir gerne den Kontakt zu einem günstigen Landvermesser dar oder beauftragen ihn in Ihrem Namen und sorgen für die Korrektur des Katasters oder des Grundbuchs. Wenn ein Käufer gefunden ist, kann dann reibungslos beurkundet werden.

Neubauerklärung

Die meisten zum Verkauf stehenden Gebäude sind entweder nicht oder nicht vollständig eingetragen. Für einen rechtssicheren und legalen Verkauf ist die Eintragung aller Gebäudeteile jedoch unabdingbar. Wir unterstützen Sie gerne bei der Legalisierung und vermitteln oder beauftragen in Ihrem Namen entsprechende zugelassene Vermesser, Architekten oder Baumeister. Allerdings gibt es bei diesem Thema auch evidente steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, weshalb wir Ihnen ein unverbindliches und kostenloses Gespräch mit uns dringend anraten, damit wir die für Sie günstigste Lösung finden. Gerade bei der Neubauerklärung werden oft Fehler gemacht, die später teuer werden und nicht korrigierbar sind.

Gewinnsteuer

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen, ist grundsätzlich auf die Differenz der Gestehungskosten (zuzüglich Alterungszuschlag) und den erzielten Verkaufspreis eine Gewinnsteuer von derzeit 21,4% an den spanischen Staat zu entrichten. Es gibt allerdings Ausnahmen und Gestaltungsspielräume, die unter Wahrung bestimmter Voraussetzungen auch zur gänzlichen Befreiung von dieser Steuer führen können. Deshalb sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit uns suchen. Wir führen eine kostenlose Erstberatung durch und verweisen Sie möglicher Weise an einen zugelassenen Steuerberater, damit Sie auch unter steuerlichen Gesichtspunkten so günstig wie möglich verkaufen.

Abschlagsteuer (Retención)

Wenn Sie als Verkäufer nicht steuerlich ansässig in Spanien sind (no residente fiscal), werden grundsätzlich 3% des Verkaufspreises vom Käufer einbehalten und stellvertretend für Sie als Abschlagsteuer auf die möglicher Weise fällige Gewinnsteuer an das Finanzamt abgeführt. Diese einbehaltene Steuer können Sie eventuell ganz oder teilweise mit einer Steuererklärung in dem auf das Jahr des Verkaufs folgenden Jahr zurückbekommen. Ist der Gewinn und die damit fällige Gewinnsteuer höher, müssen Sie nachzahlen. Um in den Genuss einer Rückzahlung oder gar Steuerbefreiung zu kommen, müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen (z.B. anschließender Kauf einer Immobilie in Europa, Erreichen des spanischen Rentenalters von 65 Jahren), so dass eine Beratung durch uns und der anschließende Gang zum Steuerberater meist ein lohnenswertes Unterfangen ist. Scheuen Sie sich nicht, rechtzeitig das offene Gespräch mit uns über diese Themen zu suchen, denn manche Voraussetzungen können geschaffen werden, wenn sie rechtzeitig eingeleitet wurden.

Steuer auf den Wertzuwachs von Grund und Boden (Plusvalía)

Die Plusvalía wird oft mit der Gewinnsteuer verwechselt. Sie ist eine beim Verkauf einer Immobilie von der Gemeinde erhobene Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks. Sie ist grundsätzlich vom Verkäufer zu begleichen. Da die Basis der gegenüber dem Marktwert wesentlich niedrigere Katasterwert ist, beträgt sie oft nur wenige Euro und fällt nicht weiter ins Gewicht.

Mängelbeseitigung

Auch in Spanien gibt es den Begriff des verdeckten Mangels. Sollten Ihnen Mängel Ihres Objekts bekannt sein, müssen diese entweder dem Käufer bekannt gemacht und ausdrücklich im Kaufvertrag akzeptiert oder vor dem Verkauf fachgerecht beseitigt werden. Wir helfen bei der Begutachtung von Schäden und schlagen Lösungen vor, damit Sie auch nach dem Verkauf vor bösen Überraschungen geschützt sind.

Welche Papiere sind zur Beurkundung nötig?

Vor der Beurkundung müssen ein Grundbuchauszug und ein nicht anonymer Katasterauszug vorliegen, um das Eigentum einwandfrei nachzuweisen. Außerdem benötigen Sie eine Bescheinigung des zuständigen Rathauses, dass die Immobilie nicht in einem Naturschutzgebiet liegt (Certificado no espacio natural protegido), die nicht älter als 6 Monate sein darf. Ebenso benötigen Sie eine Bescheinigung des Rathauses, dass alle Gemeindesteuern bezahlt sind (IBI). Obligatorisch sind darüber hinaus ein gültiger Reisepass oder Personalausweis und die N.I.E bzw. der Residentenausweis. Im Einzelfall können noch weitere Papiere erforderlich sein, doch wir lassen Sie mit diesem Papierdjungel keinesfalls allein. Teilweise können wir oder der Notar diese für Sie besorgen, teilweise benötigen wir eine Vollmacht oder begleiten Sie zum Rathaus.

Vollmacht

Bei einer Beurkundung müssen grundsätzlich alle Eigentümer anwesend sein. Sollten Sie bei der Beurkundung nicht anwesend sein können, empfiehlt es sich rechtzeitig vorher einer Person Ihres Vertrauens Vollmacht zu erteilen. Meist ist dies der Ehe- oder Lebenspartner, so dass nur einer von beiden bei der Beurkundung anwesend sein muss. Auf jeden Fall muss eine Vollmacht notariell in spanischer Sprache beurkundet sein, wird sie im Ausland erstellt, muss sie zusätzlich mit Apostille versehen sein. Bei Fragen zur Vollmachterteilung stehen wir Ihnen gern zur Seite.

Zahlungsweise

Üblich ist die Bezahlung des Kaufpreises bei der Beurkundung mit bankbestätigtem, personenbezogenen Scheck (cheque cerificado). Sollten Sie La Palma nach dem Verkauf verlassen wollen, sollten Sie Ihr Bankkonto erst nach der Beurkundung auflösen, damit Sie diesen Scheck noch einlösen und auf Ihr Konto in der zukünftigen Heimat überweisen können. Ein bankbestätigter Scheck kann auch im Ausland eingezahlt werden, allerdings haben Sie in diesem Fall das Risiko des Transports. Eine Barzahlung beim Notar ist nicht mehr möglich, es gibt aber weitere Varianten über die wir Sie gerne beraten.

Übersetzungen

Wir übersetzen bei Verhandlungen und Beurkundungen in den Sprachen Deutsch, Spanisch und Englisch. Diese Dienstleistung ist in unserer Provision enthalten und wird Ihnen nicht gesondert berechnet. Sind andere Sprachen erforderlich, können wir Ihnen gern den entsprechenden Dolmetscher vermitteln, der dann direkt mit Ihnen bzw. dem Käufer direkt abrechnet.